Časopis Myslivost

Otázky platnosti či neplatnosti výpovědi nájemních smluv

Myslivost 8/2020, str. 60  Roman Ondrýsek
Ve svém příspěvku bych se rád věnoval okruhu sporných otázek, které souvisí s mou advokátní praxí. Jedná se zejména o žaloby na (ne)platnost výpovědi nájemních (pachtovních) smluv, tj. žaloby na strpění výkonu nájemního práva. Poněvadž se množí právní dotazy, a taktéž se na mne klienti s touto problematikou obrací, rozhodl jsem se uvést několik variant, jak účinně v této situaci postupovat. Možná, že pro některé čtenáře to bude inspirativní pro případné další právní kroky.
 
Nejvíce sporů vzniká zejména mezi honebním společenstvem a případným nájemcem, a to zejména mysliveckým spolkem. Honební společenstvo se mnohdy rozhodne z nějakého důvodu ukončit platný nájemní vztah s uživatelem honitby (mysliveckým spolkem) předčasně, tj. před řádným datem, než řádně uplynula lhůta stanovená na dobu určitou. Jedná se zejména o lhůtu 10 let.
Honební společenstvo častokrát hledá jakýkoliv způsob ukončení tohoto nájemního vztahu, a to někdy až za absurdních podmínek či situací. Je jistě právem každého honebního společenstva, zda výkon práva myslivosti provozuje ve vlastní režii tak, jak upravuje ust. § 32 odst. 1 zákona č. 449/2001 Sb., o myslivosti, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoM“), případně se rozhodne využít téhož ust. § 32 odst. 1 ZoM a svěří výkon práva myslivosti třetím subjektům, při zachování zákonem stanovených podmínek podle ust. § 32 odst. 3 ZoM, např. mysliveckému spolku.
 
Názorně se tedy pokusím na příkladu modelovat vzniklou situaci a zároveň ukázat na možný způsob obrany.
 
 
NASTÍNĚNÍ skutkového stavu
 
Nájemce (myslivecký spolek) uzavřel s pronajímatelem (honebním společenstvem) dne 30. 3. 2013 smlouvu o nájmu společenstevní honitby. Předmětem nájmu je užívání honitby. Honitba je uznaná rozhodnutím Magistrátu města XY. Nájemní vztah je stranami uzavřen na dobu určitou, a to do 31. 3. 2023.
 
Překvapivě však nájemce obdrží v druhé polovině roku 2017 přípis od pronajímatele obsahující výpověď smlouvy o nájmu honitby. Pronajímatel v přípisu uvede dva důvody výpovědi:
A) Nájemce (myslivecký spolek) neoznámil pronajímateli (honebnímu společenstvu) ihned změnu své identifikace, tj. díky rekodifikaci soukromého práva se totiž nájemce ze „sdružení“ změnil na „spolek“, a také změnil adresu sídla;
 
B) Nájemce (myslivecký spolek) nesděloval v písemné podobě pronajímateli (honebnímu společenstvu) 5 dní předem termín sčítání zvěře, a dále do 5 dní nesdělil výsledek sčítání zvěře, a nepředložil v termínu návrh plánu mysliveckého hospodaření k vyjádření pronajímatele (honebního společenstva).
 
VÝBĚR PRÁVNÍ NORMY, která se na danou problematiku vztahuje
 
Na danou problematiku dopadá zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Smlouva byla uzavřena před účinností NOZ, a jedná se o nájem práva (věci movité), popř. pacht. Proto se aplikuje ust. § 3028 odst. 3 NOZ, ve spoj. s ust. § 3074 odst. 1 in fine.
 
Aktuální právní úpravu nájmu nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „NOZ“). Nicméně řešený nájemní vztah byl uzavřen za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).
Je proto třeba vyřešit otázku – podle jaké právní úpravy se bude nájemní vztah řídit? Nutno dodat, že kromě občanského zákoníku se na nájem honitby vztahuje také ust. § 33 ZoM.
 
Podle ust. § 3074 odst. 1 NOZ platí, že nájemní vztah se řídí NOZ ode dne jeho účinnosti, přestože ke vzniku nájmu došlo před jeho účinností. To ale neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. V těchto případech se bude aplikovat princip úplné neretroaktivity podle ust. § 3028 odst. 3 NOZ.
 
Ústavní soud ve svém nálezu sp. zn. I. ÚS 104/06 uvedl, že smlouva o nájmu honitby je jiným typem smlouvy než smlouva o nájmu pozemku. Podle Ústavního soudu lze dovodit, že nájem honitby je nájmem práva (neboť smlouvou o nájmu honitby dochází k přenechání výkonu práva myslivosti na určitých pozemcích). Nájem honitby je pak optikou NOZ nově pachtem – viz rozsudek Okresního soudu v Českých Budějovicích, ze dne 9. 2. 2015, sp. zn. 35 C 365/2014, podle něhož „Nájem honitby – přestože v souvislosti s přechodem na novou právní úpravu nedošlo v zákoně o myslivosti k úpravě terminologie – má ve smyslu nového občanského zákoníku charakter pachtu, neboť nájemce honitby má právo brát rovněž plody a užitky honitby“. S tím se rovněž shoduje odborná literatura. Například Hulmák uvádí: „V praxi může být obtížné rozlišit, zda se v konkrétním případě jedná o nájem, či pacht. [...] Proto zatímco automobil, kolo, garáž nebo byt jsou obvykle pronajímány, kavárna, hotel, truhlářství, honitba jsou propachtovány“.
 
Z výše citované judikatury i odborné literatury je zřejmé, že nájem honitby je podle OZ smluvním vztahem sui generis – nájmem práva. Tedy nájmem věci movité. Terminologií NOZ se již nejedná o nájem, ale nově se jedná o pacht věci. Aplikuje se tedy výjimka uvedené v § 3074 odst. 1 in fine NOZ a na Smlouvu o nájmu honitby ze dne 30. 3. 2013 se vztahuje ust. § 3028 odst. 3 NOZ. Řešený případ se tak bude řídit právní úpravou účinnou v době uzavření smlouvy, tj. OZ a rovněž ZoM.
 
PRÁVNÍ POSOUZENÍ skutkového stavu
 
S ohledem na výše uvedené skutečnosti se domnívám, že nájem honitby založený nájemní smlouvou nadále trvá s tím, že výpověď smlouvy o nájmu honitby z druhé poloviny roku 2017 byla učiněna neplatně, a to z následujících důvodů:
 
A) Valná hromada honebního společenstva (pronajímatele) o výpovědi nájmu nerozhodla potřebnou většinou hlasů. Častokrát se totiž stává, že rozhodnutí o výpovědi nebylo orgánem přijato tříčtvrtinovou většinou přítomných, jak vyžaduje ust. § 22 odst. 5 ve spoj. s ust. § 21 odst. 1 písm. c) ZoM a taktéž stanovy honebního společenstva.
 
B) Důvody uváděné ve výpovědi nejsou podstatným porušením nájemní smlouvy. Častokrát vytýkané nesplnění povinností nejsou pravdivé.
 
Podle ust. § 21 odst. 1 písm. c) ve spoj. s ust. § 22 odst. 5 ZoM platí, že k vypovězení smlouvy o nájmu honitby je třeba souhlas tří čtvrtin hlasů přítomných na valné hromadě. Podle zápisu z valné hromady častokrát zjistíme, že po sečtení právoplatných přítomných hlasů není splněno zákonem předepsané kvorum, a to tři čtvrtiny hlasů přítomných na valné hromadě.
 
Tím, že pro rozhodnutí o výpovědi nehlasoval dostatečný počet hlasů, valná hromada rozhodla o tom, že výpověď nebude učiněna. Ale jak se mnohokrát stává, v zápisu ze zasedání se uvádí, že se přijalo rozhodnutí o učinění výpovědi. Statutární orgán honebního společenstva tak v rozporu se ZoM, a rovněž v rozporu s usnesením valné hromady, učinil výpověď smlouvy o nájmu honitby. Výpověď je tak neplatným právním jednáním (úkonem) podle ust. § 39 OZ.
 
Argumenty, které používá některé honební společenstvo, např. tvrzení o nesdělování termínu sčítání zvěře a jeho výsledků bývají nepravdivé.
 
Termín sčítání zvěře totiž závazně určuje orgán státní správy myslivosti podle ust. 59 odst. 2 písm. c) ZoM. Tento termín orgán státní správy myslivosti v zásadě rovněž sděluje držitelům honitby, tedy honebnímu společenstvu. Proto vytýkání toho, že termín nájemce (uživatel honitby) nesdělil pronajímateli (honebnímu společenstvu)je pouze svévolným a šikanózním výkonem práva, neboť pronajímatel (honební společenstvo) byl o termínu sčítání zvěře prokazatelně informován orgány veřejné moci.
Na tomto místě je potřeba taktéž uvést, že výsledky sčítání zvěře jsou pronajímateli (honebnímu společenstvu) sdělovány. Výsledky sčítání zvěře jsou totiž uváděny v plánech chovu a lovu zvěře, k nimž se vždy pronajímatel (honební společenstvo) jako držitel honitby vyjadřuje.
 
VÝBĚR VHODNÉ ŽALOBY
 
Tento krok je pro úspěch ve věci velmi důležitý, ovšem častokrát podceňovaný. Je proto velmi důležité zvážit, jaký typ zvolit. Jistým vodítkem může být níže citovaná judikatura našich soudů. V daném případě bych volil jako procesní nástroj k uplatnění svého práva žalobu na plnění. To z důvodu, že takový postup je v souladu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu.
Nájemce (uživatel honitby) se žalobou domáhá obnovení nájmu honitby. Přesněji – znovu umožnění výkonu svých nájemních práv (výkonu práva myslivosti), které mu byly odepřeny tím, že nájemní smlouva byla nezákonně pronajímatelem (honebním společenstvem) ukončena.
 
Uplatnění svého práva nájemce (uživatel honitby) může učinit prostřednictvím žaloby určovací, nebo na plnění. Domnívám se, že nájemce by měl zvolit žalobu na plnění. To v souladu s následující rozhodovací praxí:
„Je-li posouzení platnosti právního úkonu otázkou předběžnou ve vztahu k řešení otázky (ne)existence práva nebo právního vztahu, který měl být tímto právním úkonem založen, změněn nebo ukončen, pak na takové určení není dán naléhavý právní zájem ve smyslu ustanovení § 80 písm. c) o. s. ř. (29 Odo 539/2003). O takový případ jde i tehdy, domáhá-li se žalobce určení neplatnosti výpovědi z nájmu; posouzení platnosti výpovědi z nájmu je jen posouzením předběžné otázky předcházející úsudku, zda nájemní vztah nadále trvá nebo trval.“ (Nejvyšší soud, sp. zn. 28 Cdo 3235/2007, ze dne 25. 9. 2007)
 
„[...] v posuzovaném případě určovací žaloba žádné preventivní účinky nemá. Vzhledem k výše uvedenému též nelze očekávat, že by určovací žaloba působila účinněji (vytvářela pevnější právní základ pro odvrácení budoucích sporů účastníků) než žaloba na plnění. Při tvrzené neplatnosti smlouvy byla žaloba o vrácení kupní ceny (o zaplacení částky 310.000,- Kč) pro žalobce naopak nejjednodušším způsobem uplatnění jejich nároku. Závěr odvolacího soudu o neexistenci naléhavého právního zájmu na určení neplatnosti předmětné smlouvy je tudíž plně opodstatněný.“ (Nejvyšší soud, sp. zn. 3 Cdon 1338/96, ze dne 27. 3. 1997, shodně pak také ve věci sp. zn. 26 Cdo 1391/2004, ze dne 17. 8. 2005)
 
„Určovací žaloba neeliminuje stav ohrožení práva žalobce. Takový stav totiž již nastal a nelze ho řešit jinak než žalobou na plnění ze smlouvy. Případné určení existence právního vztahu založeného smlouvou totiž neřeší podstatu sporu účastníků a nemůže jejich dalším sporům (konkrétně sporu na plnění žalované ze smlouvy) ani předejít. I kdyby bylo soudem určeno, že právní vztah účastníků ze smlouvy o spolupráci trvá (tzn. byla-li by odstraněna nejistota žalobce ohledně existence právního vztahu s žalovanou), právní postavení žalobce jako smluvní strany by zůstalo nejistým, neboť druhá smluvní strana (žalovaná) již odmítla své závazky ze smlouvy splnit s odůvodněním, že takové plnění je nemožné. Splnění smluvního závazku se lze domáhat toliko žalobou na plnění.“ (Nejvyšší soud, sp. zn. 33 Cdo 4808/2008, ze dne 19. 1. 2011)
 
Nejvyšší soud tedy v případech, kdy neplatnou výpovědí dojde k ukončení nájemního vztahu, dává před žalobou o určení neplatnosti výpovědi, přednost žalobě o určení nájemního vztahu.
Nicméně v případech, kdy by takové určení trvání právního vztahu finálně spor nevyřešilo (například pro zjevný postoj pronajímatele), není takové určení věci zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků.
Podle Nejvyššího soudu je v těchto případech naopak nutné zvolit žalobu na plnění. V takovém řízení se pak bude jako předběžná otázka řešit (ne)platnost výpovědi a trvání smluvního vztahu.
Častokrát se totiž stává, že pronajímatel (honební společenstvo - držitel honitby) dává opakovaně najevo, že odmítá plnit závazky z uzavřené nájemní smlouvy a nájemci nechce výkon nájemního práva umožnit.
Nezřídka se stává, že pronajímatel (honební společenstvo) honitbu pronajímá novému nájemci. Pronajímatel častokrát zamítavě reaguje na přípisy, jimiž pronajímateli poukazuje nájemce na neplatnost výpovědi a dožaduje se dalšího trvání nájemního vztahu.
 
Lze tedy učinit závěr, že za těchto okolností je tak zřejmé, že určení trvání nájemního vztahu by nevedlo k finálnímu vyřešení sporu, neboť pronajímatel (honební společenstvo) svým jednáním dává jasně najevo, že nehodlá nájemci (uživateli honitby) umožnit výkon nájemního práva v honitbě. Z těchto důvodů bych doporučil užít žalobu na plnění – a domáhat se strpění výkonu svého nájemního práva. Protože jen tento žalobní typ může finálně vyřešit spor o trvání nájmu honitby.
 
ZÁVĚREM
 
Domnívám se, že v této modelové situaci nájemní právo nájemce (uživatele honitby) i nadále trvá. Pronajímatel (honební společenstvo) učinilo výpověď nájemní smlouvy neplatně, a proto je povinno strpět výkon nájemního práva nájemcem.
 
Z právních dotazů, které dostávám, se nemohu zbavit dojmu, že některé výpovědi smluv o nájmu honitby jsou pouhým výrazem šikany a snahy některých honebních společenstev se za každou cenu vymanit z uzavřené nájemní smlouvy, která měla trvat na dobu určitou, tj. například až do roku 2023.
K tomuto přesvědčení jsem dospěl na základě četně uváděných banálních důvodů výpovědi jako je například neinformování pronajímatele (honebního společenstva) o tom, že se nájemce (myslivecký spolek) transformoval na spolek, tj. z „mysliveckého sdružení“ na „myslivecký spolek“.
 
Závěrem lze tedy konstatovat, že nezřídka je výpověď z nájmu honitby učiněna neplatně podle ust. § 39 OZ pro rozpor se zákonem. Nájemní právo by mělo i nadále trvat, a proto by mělo dojít ke strpení výkonu nájemního práva pronajímatelem, a to v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou.
 
Rád bych tedy apeloval na slušné a poctivé jednání obou smluvních stran, tj. jak pronajímatele, tak nájemce, aby nedocházelo k narušování slušného mysliveckého stavu, který doufám, že je většinový. Jako příklad mohu uvést můj výborný a bezproblémový letitý nájemní vztah výkonu práva myslivosti s pronajímatelem ze Slovenské republiky. Touto cestou bych velmi rád poděkoval za vzájemnou vstřícnost a korektnost.
   
JUDr. Ing. et Ing. Roman ONDRÝSEK, MBA, Ph.D.
Autor působí jako lektor a zkušební komisař ČMMJ
působí na katedře teorie práva
Právnické fakulty Masarykova univerzita v Brně
advokát
 

Zpracování dat...